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Comprar una casa en Colombia es una decisión importante; sin embargo, antes de firmar una promesa de compraventa, entregar anticipos o iniciar trámites bancarios, es necesario verificar la situación legal y física del inmueble. Esto permite evitar riesgos como embargos, hipotecas ocultas, sucesiones sin resolver o ventas realizadas por personas que no son los propietarios reales.

El primer documento que permite realizar esta verificación es el Certificado de Tradición y Libertad, ya que muestra la historia jurídica completa del inmueble, como quién es el dueño actual, si la propiedad tiene limitaciones, gravámenes, medidas cautelares o algún proceso pendiente. Sin esta revisión previa, el comprador queda expuesto a firmar acuerdos sin garantías.

¿Qué tener en cuenta para comprar una casa en Colombia?

Antes de iniciar cualquier negociación, es importante analizar el inmueble desde dos perspectivas: su estado físico y su estado legal. Ambas se deben revisar desde el inicio, no después, ya que cualquier detalle omitido puede afectar la compra o generar costos adicionales. Para ello, entre la documentacion necesaria para comprar una casa debes considerar sacar el Certificado de Tradición y Libertad, el cual te permite:

1. Identificar al propietario real del inmueble

Lo primero es confirmar quién figura como dueño. Aunque quien te muestra la casa se presente como propietario, esto solo se puede validar mediante el Certificado de Tradición y Libertad, donde aparece la titularidad actual registrada ante la Oficina de Instrumentos Públicos.

2. Verificar si existen hipotecas, embargos o limitaciones

Un inmueble puede estar comprometido en procesos judiciales, tener deudas o estar sujeto a acuerdos entre familiares. Toda esta información se refleja en las anotaciones jurídicas del Certificado, el cual puedes sacar en línea siguiendo algunas instrucciones; allí podrás ver si alguna de las anotaciones aparece activa para entender su alcance antes de continuar.

3. Revisar el estado físico y de mantenimiento

Es recomendable realizar una inspección visual o un avalúo técnico, especialmente si se trata de vivienda usada. Ten en cuenta que las grietas, la humedad, los problemas estructurales o las instalaciones eléctricas irregulares pueden representar gastos importantes después de la compra.

4. Estado de pagos y precio de mercado

Antes de avanzar, solicita paz y salvo de predial, paz y salvo de valorización y paz y salvo de servicios públicos, con el fin de evitar asumir deudas anteriores. Además, el avalúo permite determinar si el precio solicitado corresponde al valor real del inmueble; esto es útil tanto para compras de contado como para trámites de crédito hipotecario.

¿Qué se necesita para comprar casa en Colombia?

Durante el proceso es necesario reunir ciertos documentos para comprar una casa y, al mismo tiempo, solicitar información jurídica del inmueble que se desea adquirir. La finalidad es confirmar que el vendedor sea el propietario registrado y que la propiedad no tenga limitaciones o deudas que afecten la compra.

Requisitos del comprador:

• Documento de identidad (cédula o cédula de extranjería): identifica a las partes que intervienen en la negociación.

• Certificación de ingresos o capacidad de pago: requerida especialmente si se solicita crédito hipotecario o leasing habitacional.

• Preaprobación del crédito (si aplica): permite avanzar con mayor seguridad en la negociación.

• Pago de gastos notariales y registro: se acuerda entre comprador y vendedor, aunque suelen dividirse.

Documentos del inmueble que deben verificarse antes de firmar:

• Certificado de Tradición y Libertad: este documento muestra la información jurídica de la propiedad, el propietario actual y si existen hipotecas, embargos o limitaciones de dominio.

• Copia de la Escritura Pública: confirma la forma en que se adquirió el inmueble previamente.

• Paz y Salvo de Predial y Valorización: acredita que no hay deudas con el municipio.

• Paz y Salvo de Servicios Públicos: verifica que no existan facturas pendientes.

• Avalúo Comercial: determina si el valor solicitado corresponde al precio de mercado.

¿Cuánto debo ganar para comprar vivienda en Colombia?

La capacidad de compra depende principalmente de los ingresos mensuales y del tipo de financiación. En general, las entidades financieras en Colombia tienen dos criterios estandarizados para aprobar un crédito hipotecario o leasing habitacional:

• La cuota mensual no debe superar entre el 30% y 40% de los ingresos del hogar.

• El historial crediticio debe reflejar cumplimiento y manejo responsable de deudas.

Esto significa que no existe una cifra única para comprar casa en Colombia; depende del valor del inmueble y del plazo del crédito.

Ahora, si el comprador aplica a subsidios de vivienda (VIS) o a beneficios de caja de compensación, el monto de la cuota puede disminuir. En ese caso, es importante confirmar si el inmueble que se desea adquirir cumple con los topes establecidos para vivienda de interés social.

Evita riesgos y asegura tu compra con la verificación correcta del inmueble

Comprar casa en Colombia es un proceso que requiere atención tanto en la parte financiera como en la revisión jurídica del inmueble. Más allá de elegir la vivienda y acordar el precio, es fundamental asegurarse de que la propiedad pueda venderse sin restricciones, que el vendedor sea el propietario registrado y que no existan gravámenes o procesos que afecten la compra.

La forma más segura de iniciar esta verificación es solicitando ciertos documentos para comprar una casa y consultando la información que contiene el Certificado de Tradición y Libertad, donde se registra la historia legal del inmueble. Revisar este documento antes de firmar una promesa de compraventa, entregar anticipos o iniciar trámites bancarios permite tomar decisiones con mayor claridad y reducir riesgos.